Kristy Pan & Co. CPA Australia

更新日期2026年8月20日

一般信息 *

NDIS / SDA 物业投资的税务

范围

本资料讲的是作为投资持有的专项残障住宿 (SDA) 的税务处理，不评价 SDA 是否为一项好的投资，也不涉及 NDIA 注册与合规事宜。2026 年预算案对资本利得税与负扣税的改革恰好落在这一资产类别上，因此请与我们的《2026-27 联邦预算案》资料一并阅读，该资料完整列出了这些措施。

SDA 按住宅物业课税，但有两点显著改变数字：房屋是全新的且配置了大量专用设施，使折旧价值格外可观；在合适的架构下，收入可以是 GST-free 而非进项税不可抵扣。这两项优势都很容易因买入方式不当而丧失。

第 43 章与第 40 章折旧新建房的 CGT 选择权由 ATO 与 NDIA 监管

由 Kristy Pan & Co. 发布·澳洲会计师公会会员事务所，注册税务代理 76731015·2026年8月20日

本资料的中英文 PDF 版本可应要求提供，请与我们联系。

* 仅供参考。Kristy Pan & Co. 提供本材料用于普及知识，不构成税务或财务建议，亦未考虑您的具体情况。本信息截至 2026年8月20日为最新；当政策或法规变动时，我们将尽力更新。在采取行动前请先联系我们。

您买的到底是什么

专项残障住宿 (SDA) 是按法定标准建造、供功能严重受损或支持需求极高的参与者居住的房屋。其税务分析源于三项收益特征。

两条收入来源

来自 NDIA 的 SDA 补助，加上参与者支付的合理租金分担 (RRC)。二者实质上都是租金，均须计入应税收入。

房屋必须完成登记

补助以房屋在 NDIA 按设计类别与建筑类型完成登记为前提。未登记的房屋，就只是一套普通住宅。

只有租出才有收入

SDA 补助随合资格参与者而来。空置的 SDA 房屋没有任何收入，而每一设计类别对应的参与者群体都很小。

空置是税务安排无法解决的风险

只有在房屋确实可供出租期间，相关扣除才能继续申报。

空置期间的持有成本仍可扣除，前提是房屋确实可供出租、且您在积极寻找合资格租客。请保留证据：在 SDA 配对平台的挂牌、与服务提供方的协议、往来函件。站不住脚的情形是：房屋已撤出市场、为关联方保留，或登记的类别在当地并无需求。鉴于 SDA 空置期可能长达数月，这正是一个原本稳妥的税务安排悄然失效的节点，它比销售材料中通常最抢眼的折旧表更值得关注。

收入与日常扣除

这一部分并无特别之处。两条收入均为普通应税收入，按收到年度申报；在房屋用于产生该收入的范围内，通常的出租物业扣除均可适用。

两条收入都要申报

NDIA 补助不是补贴，也不是返还，其性质是租金，须与参与者的分担款一并全额计入应税收入。

常规可扣除项目

贷款利息、服务提供方与物业管理费、市政费、保险、维修，以及业主立案法团费用，均按一般规则处理。

维修与改良的区别

更换损坏的吊架属于恢复原状，可能可直接扣除；将配置升级至更高设计类别属于资本性支出，须计提折旧。

折旧，以及会让一半消失的陷阱

这里才是 SDA 与普通出租房真正不同之处。房屋是全新的，资本性建筑支出可全额适用；而专用配置所含的机器设备价值也远高于普通住宅。

第 43 章：建筑主体

按建造成本每年 2.5%，共 40 年。金额稳定、期限很长，并会降低 CGT 的成本基础（见第 5 节）。

第 40 章：专用配置

天花板吊架、自动门窗、辅助科技设备、后备电源与重型空调系统。有效使用年限短，扣除集中在前期。

先取得折旧表

聘请有 SDA 经验的数量测量师，并在首次出租之前完成。事后再倒推配置清单会遗漏细节，也就等于损失扣除。

购买二手 SDA 物业会令第 40 章扣除归零

自 2017 年 7 月 1 日起，住宅出租物业中已被使用过的机器设备，买家不得计提折旧。

取消住宅物业二手机器设备折旧的规则，对 SDA 与其他住宅一视同仁。全新购入专建的 SDA 房屋，吊架、自动门与后备电源均可计提折旧；若两年后从另一位投资者手中买入同一套房屋，这一整类扣除便不复存在——第 43 章的建筑支出您仍然保留，但让第一手业主的数字得以成立的配置折旧，并不会随物业转移给您。

这一点值得停下来想一想：SDA 的推广材料往往引用第一手业主的折旧数字，却不会特别说明这一前提。它也会加重第 5 节所述的转售难题——二手买家在明显更差的税务条件下，为同一项资产估值。

GST：答案取决于由谁作出该项供应

住宅租金属于进项税不可抵扣：租金不含 GST，建造成本中的 GST 也不能抵扣。而部分 NDIS 支持服务依第 38-38 条属于 GST-free，是可以抵扣进项税的。适用哪一种，取决于您供应的是什么、供应给谁。

把房屋租给服务提供方

这属于住宅物业租赁。无论承租人是谁，均为进项税不可抵扣，建造环节的 GST 不能抵回。

向参与者提供 SDA

已注册的服务提供方，依参与者计划中的受资助支持项目、并有书面协议，向参与者提供 SDA，可能落入第 38-38 条而属 GST-free。

两者差别并非细枝末节

以 $900,000 的建造成本计，其中 GST 约为 $81,800。一种情形下可以抵回，另一种情形下则成为永久成本并计入成本基础。

对“主租约”这一捷径要格外谨慎

仅凭与已批准服务提供方签订主租约，并不能使您的供应变成 GST-free。

常有说法称：把房屋租给已注册的 SDA 服务提供方，就能抵回建造环节的 GST。对此宜持保留态度。第 38-38 条针对的是向参与者提供其计划内支持项目的供应；而业主把房屋提供给服务提供方，是另一项性质不同的供应，住宅物业规则很难绕开。要实现抵扣，通常需要由投资者本人作出该项 GST-free 供应，这会同时带来注册义务、服务提供方的合规责任，以及完全不同的风险状况。

若确实走这条路径，还有两项后果：其一，您的租金将从进项税不可抵扣变为 GST-free，即进入 GST 体系并承担持续申报义务；其二，新建住宅物业在五年内出售属应税供应，买方须在交割时代扣 GST。请对整个周期作测算，而不只看建造环节的那一笔抵扣。

2026 年预算案之后的资本利得税

2026 年 5 月 12 日的预算案重构了 CGT 制度，并给予新建住宅物业一项其他多数资产没有的明确选择权。SDA 几乎都是新建，因此这一点很重要。

2027 年 6 月 30 日之前

沿用现行规则。个人与信托持有超过 12 个月可享 50% 折扣；公司则完全没有折扣。

2027 年 7 月 1 日起

多数资产的折扣改为成本基础指数化，并对净资本利得适用 30% 最低税率。

新建住宅物业

投资者可在 50% 折扣与「指数化加最低税率」之间自行选择。专建的 SDA 一般落在这一豁免范围内。

两项会减少最终所得的因素

建筑折旧会被追回

已申报的每一元第 43 章扣除都会降低成本基础，从而增加出售时的资本利得。它是递延，而非白得——在指数化模式下同样适用。

转售市场很窄

买家要么是税务条件不如您的另一位 SDA 投资者，要么是打算把配置拆回普通住宅的人。两者都会压低成交价。

负扣税：新建房得以保留

同一份预算案将现有住宅物业的负扣税加以隔离。自 2027 年 7 月 1 日起，此类亏损只能抵扣住宅物业的租金收入或资本利得，超出部分结转以后年度。新建房则被排除在外。

触发时点

2026 年 5 月 12 日澳东标准时间晚上 7:30。自该时点起取得的现有住宅受此限制；此前取得的（含已签约未交割）在出售前不受影响。

合资格新建房获豁免

亏损仍可抵扣其他收入。考虑到 SDA 折旧集中在前期，这就是「当期扣除」与「递延多年」之间的差别。

养老金基金同样不受限

养老金基金与广泛持股信托持有的物业不在隔离范围内，另有针对 build-to-rent 与政府住房项目的豁免。

把两项措施放在一起看，激励方向已相当清楚：2026 年的改革把住宅投资推向新建房源，而专建 SDA 按定义就是新建房源。这确实是一项优势，但它是税务上的优势；而税务从来救不了一套租不出去的房子。

持有架构与土地税

架构决定税率、亏损归属、土地税负担，以及能否取得贷款。合同一经签署便几近无法更改，因此它属于流程的最前端，而不是最后一步。

个人或合伙

最简单，也是前期亏损能直接抵减工资收入的唯一方式。利得按个人边际税率并适用 50% 折扣，土地税按个人免税额计算。

全权信托

分配灵活、具资产保护作用，但亏损锁在信托内部。请留意信托持有土地适用的附加土地税税率。

自管养老金基金 (SMSF)

税率优惠，但受单一目的测试、内部资产规则与借款限制约束。关联方不得入住，也不能用于抵减个人收入。

土地税由各州征收，且按年计征

免税额、信托附加税与缺席业主附加税因州而异，也取决于产权登记在谁名下。

土地税按土地未改良价值每年评定，与房屋是否出租无关，因此它恰恰在空置最难熬的时期照常到来。在维州，信托附加税率与缺席业主附加税都会落在常见的 SDA 架构上。部分州份对特定类型的照护或受支持住宿设有豁免或优惠，SDA 房屋能否适用，取决于具体豁免条款的措辞与事实情况——这个问题值得在购买前先问清楚，而不是想当然地假设可以或不可以。

签约之前

先把架构定下来

实体、土地税敞口与 GST 处理三者一并决定，且在签约之前完成。事后更改意味着印花税与资本利得税。

买新房，并取得折旧表

全新建造同时保住第 40 章扣除与新建房的各项优惠。请在首位租客入住之前委托编制折旧表。

用长期空置做压力测试

分别测算空置 6 个月与 12 个月、而土地税与利息照常发生的情形。若只有满租才成立，那就是不成立。

带着怀疑读测算表

核对所引折旧是否以第一手持有为前提、GST 是否被当作可抵回处理，以及其中假设的空置率是多少。

我们如何协助

我们会按真正适用于您的条件来测算一项 SDA 投资：架构及其土地税、在您的具体安排下 GST 是否确实可以抵回、以实际折旧表（而非宣传册）为准的折旧曲线，以及在新建房已享有选择权的前提下，两条 CGT 路径各自的税后结果。我们宁愿告诉您一笔交易不成立，也不愿呈上一笔只在纸面上成立的交易。签约之前，欢迎与我们联系。

术语表

SDA: 专项残障住宿：按法定标准建造、由 NDIS 为功能严重受损或支持需求极高的参与者提供资助的房屋。资助针对的是房屋本身，而非其中的支持人员。
SDA 补助: NDIA 就已登记且由合资格参与者入住的房屋所支付的款项，金额由 NDIA 依设计类别、建筑类型与地区的价格上限确定。
合理租金分担: 参与者为房屋支付的部分，通常按其收入支持金的一定比例确定。在业主手中属应税租金。
NDIA: 澳大利亚国家残障保险署，负责管理 NDIS、登记 SDA 房屋并设定价格上限。
第 43 章: 资本性建筑支出扣除：住宅建筑按建造成本每年 2.5%、连续 40 年。已申报金额会降低 CGT 成本基础。
第 40 章: 机器设备的价值递减扣除，针对可拆卸、机械及安装类资产而非建筑主体。2017 年 7 月 1 日后取得的住宅出租物业中，已被使用过的此类资产不可扣除。
进项税不可抵扣: 供应本身不收取 GST，相关成本中的 GST 也不能抵扣。住宅租金的默认处理方式。
GST-free: 供应本身不收取 GST，但相关成本中的 GST 仍可抵扣。适用于《GST 法》第 38-38 条项下的特定 NDIS 支持服务。
成本基础: 资产用于计算 CGT 的成本，包含取得与资本性支出，并扣减已申报的资本性建筑支出。资本利得等于售价减去成本基础。
数量测量师: 通过对建筑及其配置进行造价评估、编制税务折旧表的专业人士。在无法取得实际建造成本时，ATO 接受其估算。
ATO: 澳大利亚税务局，负责管理所得税、资本利得税与 GST。