关联方房地产开发：把结构做对

设想这个常见的情形。几位个人——我们称之为业主——以自己的名义持有一块土地。同样这群人还拥有公司，即一家关联私人公司，负责管理在该土地上建造两套单元。材料下单、分包商进场、资金来回流动。由于背后是同一个家庭，这看起来就像一个家庭内部的资金调度。

其实不然。在税务上，业主与公司是各自独立的法律实体，双方之间的安排必须按公平交易原则进行——也就是说，按两个互不关联的当事方会同意的同样商业条款来办。若处理得随意，便会引出三个问题：

只有接受供应并负有付款义务的实体，才能就该供应申报进项税抵免。由于持有这块受改良土地的是业主，因此一般应由业主——以自己的 ABN（例如以合伙形式）注册 GST——就施工成本申报 GST，而非公司。开票的路径有两种合规做法。

模式 A —— 代理模式

分包商向“业主 经由 公司（C/-）”开票。公司作为业主的代理人支付这些发票，业主再向公司报销，由业主——因其已注册 GST——申报进项税抵免。公司从不拥有这些成本；它只是代业主处理付款，并以一份代理协议作支撑。

模式 B —— 总承包模式

公司签订合同，以约定价款加 GST 为业主施工。分包商向公司开票；公司申报这些抵免，再以自己的发票（价款 + GST）向业主转收；业主就公司的发票申报进项税抵免。此路径要求公司在相关州持有适当的建筑商注册或牌照——否则公司可能违反州建筑法规。

公平交易安排的可靠程度，取决于其背后的文件。开工之前，把正确的结构落于书面；施工过程中，让两个实体及其资金清清楚楚地分开。

应当订立的文件

一份项目管理协议，约定公平交易的管理费加 GST，按季开票。一份代理或借款协议，规范公司如何为成本出资及获得报销。业主自己的 ABN 与 GST 注册。分设的银行账户，使公司资金与项目资金绝不混用。以及全程正确的开票，与所选模式保持一致。

施工期间与出售时

两个实体均须按季申报 BAS。保持各项许可与保险有效——建筑商牌照、公众责任险，以及住宅建筑赔偿保障。重要的是，应考虑在最终出售时采用 GST 差额计税法，它可减少应缴 GST——但必须在销售合同签署之前在合同中约定。另有两个陷阱值得及早留意：ATO 可能将开发利润视为普通收入（全额征税），而非可享折扣的资本利得；此外，把土地转入公司可能触发第二轮印花税。

看看您的施工账单中含有多少 GST，以及若结构出错会有多少处于风险之中。当业主正确注册 GST 且开票无误时，这部分内含的 GST 可以回收；一旦做错，它便变成无法回收的成本。

本计算器仅为简化示意。它假设每一笔施工成本都含 GST，且开发已正确架构以申报抵免。您可回收的金额取决于实际的应税供应构成与所采用的结构。我们会为您的项目核实具体情形。

我们会为业主办理 ABN 与 GST 注册，设计实体之间的开票方式，使正确的一方申报 GST，拟备代理协议、借款协议与项目管理协议，并为两个实体申报 BAS。我们还就出售时的 GST 差额计税法、以及如何使公司避开7A 条款提供建议——让结构在第一张发票付款之前就做对。

联系我们 阅读 ATO 的 GST 与房产指引

进项税抵免

已注册企业就其采购可申报回收的 GST，前提是持有有效税务发票且该采购用于其经营。英文常缩写为 ITC。

GST 注册

以实体自己的 ABN 为其办理商品及服务税（GST）注册。只有接受供应的已注册实体，才能就该供应申报 GST。

差额计税法

计算某些房产出售 GST 的一种可选方式——大致按差额而非全额计税——可减少应缴 GST。须在合同签署前于合同中约定。

7A 条款

相关规则，可将私人公司提供给其股东或关联方的资金或资产——包括为其私人资产付款——视为未含抵免的视同股息。

公平交易（独立交易）

即便当事方实际相互关联，仍按真正互不关联的当事方会同意的同样商业条款进行交易。

项目管理协议

一份书面协议，公司据此以公平交易的费用加 GST 为业主管理施工，并按期开票。

总承包合同

一份建筑合同，公司据此同意以价款加 GST 为业主施工，再自行聘用并支付分包商。通常要求公司持有建筑商牌照。

ABN

澳大利亚商业号码——实体注册 GST、开具税务发票及申报 BAS 所需的标识号。